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租務法對本地房地產具影響

发布于: 2017-08-03 03:37     澳門商報
  

  租務法在最近引起重大爭議,過去十多年澳門經濟騰飛,但本澳可供投資的標的物不多,居民把資金投放在房地產中,買樓收租也就成為大家目標。在澳門高速增長的同時,樓價及租金亦升幅可觀,租客面對被迫搬遷,業主也有遇到租霸,於是租務法在保障租客利益及保護業主避免因非法旅館等問題而卷入訴訟的前提下推出,簡單而言有以下三點:1.租金加幅水平受管制,由特首定下一個參數,租金加幅不能高於此標準。2.租約內(三年)業主不得單方面收樓。3.租約必須要經過公證人公證。

 

  加幅水平受管制,只能根據參數調整,業主在第一次放租時價格十分關鍵,同一質素的樓宇,約低十個百分點出租,理論上未來租金將繼續落後同類樓字,加上三年的租期令連租約出售機會大增,直接影響未來賣價,所以“平租”難以出現,租客議價空間減低,對租客還算有保障?有部分言論以德國租管比較,但因為德國的土地供應按人口增長而作調整,所以供求平衡,在這個基礎之上,限制租金漲幅變得合理,今天的澳門應該以那個參數作限?

 

  三年租期對兩方的彈性均減低,澳門是外向型經濟,租務需要主要為外來人口,包括外僱、學生等,本地人置業水平高,外僱續期未必匹配三年租期,但合約定下以後,限制業主不能加租或收樓,租客則有可能提早搬出,加上合約定立後,業主需要按“三年期租約”繳交印花稅,若租客提早搬出,業主未能在短期內找到下一個租客,變相多繳印花稅。原本最需要租屋的外僱等反而成為業主最不希望出租的對象,大家爭相租給“本地好租客”,造成市場供求的不平衡,保障不成反而害了雙方。

 

  最後,公證人公證爭議極大,不單加重行政的工作壓力,同時為業主租客帶到不便,政府辦公時間為大部分市民或外僱的工作時間,如何配合成為很大問題。若公證的原意是確保業主交立印花稅,則可以分流給律師等處理,一來時間安排彈性,二來避免造成行政工作瓶頸。不過,暫觀租務法對業主來說,投資成本及時間成本均大幅增加,可預期投資需求有效冷卻,但可悲的是澳門樓宇主要由本地人持有,也就是最大的損失是由本澳市民承擔。

 

  鄧家榮