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長租公寓頻“爆雷” 野蠻生長待破題

发布于: 2019-11-29 11:26     澳門商報
  

        日前國內又有一家長租公寓企業,宣佈因資金經營壓力而併購重組。近年來,長租公寓頻繁破產,使租客和房東蒙受經濟損失,大量遺留債務問題又衍生出複雜社會矛盾。長租公寓如何破解野蠻生長,是其發展道路上需要思考的重要課題。

 

        澳商綜合報道 河南悅如資產管理公司日前發佈公告稱,其投入的1,600套公寓,因面臨巨大的經營及資金壓力,已無力維持公司正常經營,故接受併購重組。長租公寓的再次“爆雷”,在社會上又一次引起極大關注。
        據不完全統計,自2017年起截至目前,已有多達20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產,這種“爆雷”給眾多租客、房東帶來巨大經濟損失。長租公寓如何告別野蠻生長,幫助租客在城市紮根逐夢,實現“住有所居”,是其今後發展應思考和研究的課題。

“長收短付”損當事人利益

        據租賃行業從業人員介紹,長租公寓企業多數採取“長收短付”的方式,分別與租客、房東簽約,也就是和租客約定押一付六、押一付十二,甚至有租客交付了兩年的租金,而和房東約定押一付三。同時,還採用“高收低租”的方式擴大規模,即從房東手中以高價獲取房源,而以較低的租金吸引更多租戶選擇自身的品牌,甚至試圖用“高收低租”的方式來擠跨其他競爭者,以實現對某一區域出租房源的相對壟斷地位,擠壓“一房東”,最終確保現金流無恙,把房屋租賃當金融業務做。

        受企業的運營模式影響,如果企業一旦資金鏈斷裂,那這個“苦果”就由租客和房東承擔了。然後,房東收不到租金,只能是驅趕租客,租客支付了高額租金,卻變成無家可歸。在許多長租公寓品牌“爆雷”後,有著類似遭遇的租房者和房東不在少數。在一家消費者服務平台上,輸入關鍵字“公寓”,可以看到多條類似投訴。今年7月以來因為資金鏈斷裂“爆雷”的“樂伽公寓”,投訴量已高達上千條:“跑路聯繫不上”、“未如期支付房租”、“無房可住”、“未退房租、押金”類似的投訴不斷,並且相關違約事件的投訴仍在增長。

 

完善制度體系規範行業發展

        目前,長租公寓並無任何業內准入門檻,資金監管也處於空白狀態,這些監管缺失都使得問題頻現,既包括資金流向問題,也包括服務品質和合同履約問題。比如個別企業存在的劣質裝修、合租擾民、押金違規扣押、破壞原有房屋結構等問題。

        不容忽視的是,其實當下相當一部分長租公寓企業,所經營房源並非自持,而是依靠轉租,換言之只是個“二房東”的角色。“二房東”的大量出現並不能改變房屋租賃市場的供求關係,反而增加了交易成本,大量房屋無序託管,帶來的社區治理問題也令人堪憂。

        全國房地產商會聯盟主席顧雲昌認為,目前租賃市場的發育仍不充分,應通過政策規範保障住房租賃市場健康發展。“應當建立住房租賃法規制度體系,將租賃內容納入長效機制框架,加強住房租賃立法,根據租賃機構屬性進行分類指導,以規範行業,避免其野蠻生長。” 

        的確,如果在住房租賃市場上,存在一種可以長期租賃,且居住條件和服務較好的房源,類似於單間宿舍一樣,那麼確實可以對緩解年輕人住房困難和改善住房條件有所助益。但這種長期租賃的提供方,應當是利用自持產權住房進行出租,這些房屋在建設初期,設計就可以盡量滿足租賃需求,相應管理和服務也可以集中進行。只不過,要實現自持住房,需要的不只是資金量。

集體土地破解長租增量難題

        與分散式長租公寓相比,集中式長租公寓運營商資金充裕、運營經驗豐富,並始終致力於改善房屋品質,更符合當下人群租房需求。

        而在集體土地建設租賃住房方面,北京市已經先行先試,根據規劃,2017年至2021年,北京將供應1,000公頃集體土地,用於建設集體租賃住房。作為新增房源,集體土地集中式長租公寓,讓業界看到了破解租賃市場增量難題的希望。

        對於租賃市場而言,隨著集體土地租賃房源不斷入市,市場上可用於租賃的房源將越來越多,業內相關人士稱,“普通的分散式公寓是運營商接手業主房產。而集體土地租賃房源屬於新增房源,切實地為租賃市場注入了新活力,有效起到增加供應。”對集體而言,與房企合作,雖然要在集體土地上蓋房,但土地性質不變、權屬依舊是集體,集體依舊能獲得收益。

        對於租房剛需人群而言,集體土地住房運營方為規模房企,無論生活環境、出租房品質及人身安全等方面均能得到保障。在集體地塊周邊有地鐵或產業園區,生活便利、成本低。